Житло в оренду: бізнес популярний, але ризиковий»

Здача житла в оренду – популярний бізнес, однак ризикований.

 Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Оскільки в останній час в Україні значна частина населення не має коштів на придбання власного житла, а інша - має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім’ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.                                                                                                               Здача житлової площі в оренду - один зі способів виживання у важких економічних умовах. Здебільшого власники квартир розміщують оголошення на стовпах і парканах, а при особистій зустрічі з претендентами обмежуються лише посвідченням особи і домовленістю про суму оплати. Після міцного рукостискання й отримання авансу, сторони приступають до виконання своїх обов'язків, не турбуючись про правові наслідки здійсненого правочину. А дарма, адже свої права та обов'язки повинен знати не тільки орендодавець, але й орендар.

У більшості випадках орендодавець (особа, яка здає житло в оренду) і орендар (особа, яка орендує житло) договір оренди не укладають, і їхні відносини регулюються за усною домовленістю. Така недбалість породжує багато негативних наслідків, як для держави (у вигляді несплачених податків з прибутку орендодавця), так і для орендодавця й орендаря (випадки шахрайства з житлом зустрічаються доволі часто).

Сьогодні держава не здатна забезпечити правовий захист осіб, які є учасниками відносин, що виникають під час укладання договорів найму (оренди) житлових приміщень. Але є реально діюча законодавча і судова система, яка за умови її правильного використання може слугувати надійним щитом прав громадян у будь-якій сфері відносин.

Для того, щоб мати змогу використовувати силу закону на свою користь, потрібно знати деякі основні моменти законодавчого закріплення відносин, які виникли у вас з іншою особою. Якщо Ви збираєтесь орендувати житлове приміщення, то повинні знати: ці відносини регулюються Цивільним кодексом України (ст.ст. 810-826), що вже дає Вам певну перевагу, і у випадку виникнення спірних питань можна буде подивитись, що з цього приводу каже Закон.

У статті 811 Цивільного кодексу України (ЦК) чітко зазначено, що договір оренди житлового приміщення повинен укладатись у письмовій формі. Недодержуючись цієї норми, особа піддає себе ризику шахрайства.

Тому при укладенні договору оренди приміщення варто вимагати від орендодавця: 1) правовстановлюючий документ на приміщення, яке є об’єктом оренди (свідоцтво про право власності тощо), 2) документи, за якими можна визначити особу, з якою ви укладаєте договір (паспорт, а у випадку його відсутності – пенсійне посвідчення, права водія тощо).

Укладаючи договір, варто пам’ятати, що його істотними ознаками (тобто тими, без яких він вважається недійсним) є предмет договору, строки і ціна.

Предметом договору є приміщення або частина приміщення, яке передається в оренду. В самому договорі потрібно чітко зазначати точне місце розташування (адресу) та його ознаки (такі як розмір, призначення, загальна і корисна площа), а також наявність інших об’єктів, право користування якими переходить до наймача.

Строки в договорі повинні бути чітко прописані. Це строки, які вказують на період дії договору; періодичність внесення плати за користування приміщенням; мінімальний строк, за який одна сторона повинна попередити іншу у разі бажання розірвати договір до його закінчення, та інші. Ст. 821 ЦК визначає, що якщо в договорі найму житла строк його дії не вказаний, то він вважається укладеним на 5 років. У випадку, коли одна зі сторін бажає розірвати договір до закінчення його дії, то вона повинна письмово попередити про це іншу сторону за 3 місяці.

Ціна договору визначається за домовленістю сторін (ст. 623 ЦК) і виражається у платі за користування житлом. За правилами, встановленими ЦК України, плата за користування житлом вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено в договорі. Також бажано, щоб у договорі було зазначено порядок зміни розміру плати і попередження про це іншої сторони.

Окрім вищевказаних ознак договору є ознаки, які законом не визначаються як істотні, але без них договір створює враження неповного документу. Тут йде мова про права та обов’язки сторін, їх відповідальність, інші додаткові умови договору.

Щодо відповідальності сторін, то в цьому розділі зазначається розмір штрафів, які сторона повинна сплатити у разі невиконання своїх обов’язків і строки, в межах яких вона повинна усунути наслідки своїх протиправних дій, що порушили право іншої сторони.

Договір найму (оренди) за своєю правовою природою консенсусний та оплатний і відрізняється від інших договорів. Цей договір укладається між власником і наймачем житлового приміщення в письмовій формі та реєструється у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або у створеному ним органі управління. Так, відповідно до нього наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування, на відміну від договорів купівлі-продажу, міни та дарування, які роблять набувальника нерухомості її власником. Наймач, оскільки він є лише тимчасовим користувачем майна, після закінчення терміну договору та в разі його дострокового розірвання повинен повернути взяте в найм майно наймодавцю в справному стані.

На закінчення хотілося б зауважити, що виселення орендаря при його активній протидії цьому – справа дуже складна, але для того, щоб орендодавець у цій битві не виявився стороною, що програла, потрібно обов'язково діяти в межах Закону.

Автор: Помічник судді

Володимир-Волинського міського суду                                            Оксана Сацюк